condomínio - a realidade de milhões de brasileiros
Viver em condomínio é a realidade de milhões de brasileiros. Essa modalidade de convivência, no entanto, traz consigo uma série de desafios que, se não bem administrados, podem gerar dores de cabeça e prejuízos financeiros. Da gestão das contas à mediação de conflitos entre vizinhos, a administração condominial exige conhecimento e preparo.
Este guia foi elaborado para você, síndico, membro do conselho, administrador ou condômino, que busca entender melhor o universo jurídico que rege o seu lar ou investimento. Nosso objetivo é fornecer, de forma clara e objetiva, as informações essenciais para uma gestão mais segura, transparente e harmônica, prevenindo litígios e valorizando o seu patrimônio.
Com o conhecimento certo, é possível transformar a gestão condominial, tornando-a mais eficiente e tranquila para todos.
Capítulo 1: A Convenção e o Regimento Interno
A "Constituição" do seu Condomínio
A Convenção de Condomínio e o Regimento Interno são os pilares que sustentam a ordem e a harmonia da vida condominial. Eles funcionam como a “Constituição” e as “leis” do seu condomínio, estabelecendo as regras fundamentais de convivência e administração.
Convenção de Condomínio – É o documento mais importante, que institui o condomínio e estabelece suas regras estruturais, como a discriminação das partes exclusivas e comuns, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de cobrança das cotas e as sanções. Sua alteração exige um quórum qualificado de, no mínimo, 2/3 (dois terços) de todos os condôminos.
Regimento (ou Regulamento) Interno – Detalha as normas de conduta e uso das áreas comuns no dia a dia. Por exemplo, horários de uso da piscina e salão de festas, regras para mudanças e descarte de lixo. Geralmente, sua alteração pode ser feita por maioria simples dos presentes em assembleia, salvo disposição contrária na Convenção.
Hierarquia das Normas
1.Legislação Federal: Código Civil (principalmente os artigos 1.331 a 1.358) e a Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio).
2.Convenção de Condomínio: Não pode contrariar a legislação federal.
3.Regimento Interno: Subordina-se à Convenção e à legislação.
Dica Jurídica – Mantenha a Convenção e o Regimento Interno sempre atualizados e em conformidade com a legislação vigente. Documentos obsoletos podem gerar insegurança jurídica e conflitos
Capítulo 2: Direitos e Deveres dos Condôminos
A vida em comunidade exige um equilíbrio entre os direitos individuais e os deveres coletivos. O Código Civil, em seu artigo 1.336, elenca os principais deveres do condômino:
- Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
- Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Conflitos Comuns e a Visão da Justiça
Barulho Excessivo – O direito ao sossego é protegido por lei (art. 1.277 do Código Civil). Não existe a regra de que o barulho é permitido até as 22h. O que se avalia é o uso anormal da propriedade a qualquer hora do dia. A jurisprudência tem sido firme em condenar condôminos barulhentos ao pagamento de multas e, em casos mais graves, a indenizações por danos morais.
Animais de Estimação – A regra geral é que condomínios não podem proibir a presença de animais nas unidades, desde que eles não representem risco à segurança e à tranquilidade dos demais moradores. As regras devem se ater à circulação dos animais nas áreas comuns.
Obras em Unidades – Obras que possam afetar a estrutura do prédio exigem a apresentação de um laudo técnico (ART ou RRT) ao síndico, conforme a norma NBR 16.280 da ABNT.
Locação por Temporada (Airbnb) – Este é um ponto de grande debate. A questão central é se essa modalidade de locação descaracteriza o uso residencial do imóvel, transformando-o em uma atividade comercial de hospedagem.
Capítulo 3: A Gestão do Síndico
Poderes e Responsabilidades
O síndico é o representante legal do condomínio, eleito em assembleia para administrar os interesses da coletividade. Suas atribuições estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil e incluem, entre outras:
- Convocar as assembleias.
- Representar o condomínio, em juízo ou fora dele.
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
- Zelar pela conservação das áreas comuns.
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano.
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.
A Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico
O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente por seus atos. A responsabilidade civil surge quando, por ação ou omissão (negligência, imprudência ou imperícia), ele causa prejuízos ao condomínio ou a terceiros.
Exemplos:
- Não realizar a manutenção de um elevador, que vem a causar um acidente.
- Não cobrar judicialmente os inadimplentes, deixando a dívida prescrever.
- Não recolher os encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio.
A responsabilidade criminal pode ocorrer em casos como apropriação indébita dos fundos do condomínio.
Dica Jurídica: Contratar um seguro de responsabilidade civil para o síndico é uma medida prudente e que protege tanto o gestor quanto o condomínio.
Capítulo 4: Inadimplência Condominial
Um Guia Completo para a Cobrança
A inadimplência é um dos maiores problemas enfrentados pelos condomínios, pois compromete o fluxo de caixa e onera os moradores que pagam em dia.
A Natureza da Dívida: A dívida de condomínio é classificada como propter rem, ou seja, ela “acompanha o imóvel“. Isso significa que o proprietário atual é o responsável pelo débito, mesmo que tenha sido gerado por um dono anterior.
Passos para a Cobrança:
- Cobrança Amigável: O primeiro passo é a notificação extrajudicial, informando sobre o débito, os encargos (multa de até 2% e juros moratórios de 1% ao mês, salvo convenção em contrário) e oferecendo possibilidades de acordo.
- Protesto do Boleto: É uma medida eficaz e de baixo custo que pode ser realizada em cartório.
- Ação de Execução Judicial: Com a mudança no Código de Processo Civil, a cobrança se tornou mais rápida. O condômino devedor é citado para pagar a dívida em 3 dias. Caso não pague, o juiz pode determinar a penhora de bens.
- Penhora do Imóvel: A legislação e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) são claras: o imóvel que deu origem à dívida condominial pode ser penhorado e levado a leilão para quitar o débito, mesmo que seja o único bem de família do devedor. Essa é uma exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família.
Capítulo 5: Assembleias Condominiais
O Coração da Tomada de Decisões
A assembleia é o órgão máximo de deliberação de um condomínio. É nela que os condôminos exercem seu direito de voto e decidem os rumos da gestão.
- Assembleia Geral Ordinária (AGO): Ocorre obrigatoriamente uma vez por ano para aprovar o orçamento, as contas do síndico e, se for o caso, eleger o novo síndico.
- Protesto do Boleto: É uma medida eficaz e de baixo custo que pode ser realizada em cartório.
- Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Pode ser convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos para tratar de assuntos urgentes e específicos.
- Penhora do Imóvel: A legislação e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) são claras: o imóvel que deu origem à dívida condominial pode ser penhorado e levado a leilão para quitar o débito, mesmo que seja o único bem de família do devedor. Essa é uma exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família.
Quóruns de Votação (exemplos mais comuns)
- Maioria Simples dos Presentes: Para a maioria das decisões do dia a dia, como a aprovação de contas (após a 1ª convocação).
- Maioria Absoluta (metade + 1 de todos os condôminos): Para realização de obras úteis.
- Dois Terços (2/3) de todos os condôminos: Para alteração da Convenção e realização de obras voluptuárias.
- Unanimidade: Para mudança da destinação do edifício ou de unidade autônoma.
Dica Jurídica: A convocação deve ser feita de forma correta, para todos os condôminos, e com a pauta do dia clara, sob pena de nulidade das decisões tomadas.
Capítulo 6: Obras e Alterações na Fachada
Este é um tema que gera muitos conflitos. A fachada é considerada área comum e sua alteração é proibida por lei, pois afeta a harmonia estética do conjunto.
O que pode ser considerado alteração de fachada?
- Pintura das paredes externas da varanda com cor diferente da original.
- Instalação de toldos, antenas ou aparelhos de arcondicionado em locais não previstos.
- Fechamento de varanda com vidro, se não houver um padrão aprovado em assembleia.
A jurisprudência tem flexibilizado o conceito em alguns casos, como a instalação de redes de proteção ou o envidraçamento de sacadas, desde que seja aprovado um padrão em assembleia, para que não haja desarmonia no conjunto.
Qualquer alteração na fachada ou em áreas comuns depende de aprovação em assembleia com quórum específico.
Como Podemos Ajudar?
Entendemos a complexidade da gestão condominial e estamos preparados para oferecer o suporte jurídico necessário para que você administre com segurança e tranquilidade.
Nossos serviços incluem:
- Consultoria Jurídica Preventiva: Análise e atualização de Convenção e Regimento Interno, pareceres sobre temas diversos, orientação em assembleias.
- Cobrança de Inadimplentes: Atuação extrajudicial e judicial para recuperação de créditos condominiais.
- Defesa do Condomínio: Representação em ações judiciais (trabalhistas, cíveis, etc.).
- Mediação de Conflitos: Auxílio na resolução de disputas entre condôminos ou entre o condomínio e terceiros.
- Assessoria em Contratos: Análise e elaboração de contratos com prestadores de serviços.
A tranquilidade da sua gestão condominial começa com a assessoria jurídica correta.